From Zero to 11%

Η προηγούμενη σειρά τριών άρθρων κατέληξε σε ένα συμπέρασμα και ένα ερώτημα. Το συμπέρασμα ήταν ότι ο πληθωρισμός στην Ελλάδα έχει γίνει εγχώριος: ο δομικός δείκτης κάθεται στο 3% εδώ και δύο χρόνια και οι υπηρεσίες τρέχουν πάνω από τα αγαθά. Το ερώτημα ήταν ποιες υπηρεσίες. Τα στοιχεία της Eurostat δίνουν μια απάντηση που δύσκολα αγνοείται.

Η Δεκαετία των Μηδενικών

Από τον Ιανουάριο του 2019 ως τον Απρίλιο του 2021, ο εναρμονισμένος δείκτης ενοικίων κατοικίας για την Ελλάδα κατέγραψε ακριβώς 0,0% σε κάθε έναν από τους 28 μήνες. Όχι κοντά στο μηδέν — μηδέν, χωρίς δεκαδικό.

Την ίδια περίοδο ο γενικός πληθωρισμός σκαμπανέβαζε από +1,1% ως −2,4%. Τα ενοίκια έμεναν ακίνητα.

Και Μετά, η Εκτίναξη

Η κίνηση ξεκινά στα μέσα του 2021 και δεν σταματά. Το 2023 τα ενοίκια περνούν το 4%, το 2024 πλησιάζουν το 5%, και τον Σεπτέμβριο του 2025 φτάνουν στο +11,4% — τη στιγμή που ο γενικός πληθωρισμός βρίσκεται κάτω από το 4%. Τον Δεκέμβριο υποχωρούν στο 8,4%, που παραμένει τριπλάσιο του γενικού.

Το γράφημα δείχνει και κάτι λιγότερο προφανές: οι δύο γραμμές εναλλάσσονται. Πρώτα τρέχει ο γενικός πληθωρισμός, το 2022. Τα ενοίκια κορυφώνονται δύο χρόνια αργότερα. Είναι η τελευταία κατηγορία που προσαρμόζεται — και γι’ αυτό συνεχίζει να τρέχει όταν όλες οι άλλες έχουν ηρεμήσει.

Δεν Είναι Ευρωπαϊκό Φαινόμενο

Στη ζώνη του ευρώ τα ενοίκια κινήθηκαν από 1,2% σε 3,0% μέσα σε επτά χρόνια — μια ήπια, ομαλή άνοδος χωρίς άλματα. Οι ίδιες διεθνείς συνθήκες, τα ίδια επιτόκια, η ίδια ενεργειακή κρίση.

Η ελληνική διαφορά δεν εξηγείται από κάτι εισαγόμενο. Εξηγείται από την προσφορά κατοικιών, από τη βραχυχρόνια μίσθωση, από την επενδυτική ζήτηση και από μια αγορά που ήταν επί χρόνια παγωμένη και ξαφνικά ξεπάγωσε.

Η Αγορά Έτρεχε Επτά Χρόνια Νωρίτερα

Το ερώτημα «γιατί» έχει απάντηση, και βρίσκεται στις τιμές αγοράς. Ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων της Τράπεζας της Ελλάδος έπιασε πάτο το 2017 και γύρισε μέσα στο 2018. Στην Αθήνα η άνοδος ήταν ήδη +10,6% το 2019 — τη χρονιά που ο δείκτης ενοικίων κατέγραφε ακριβώς μηδέν.

Ο δείκτης της Αθήνας έχει διπλασιαστεί: από 56,2 μονάδες το 2017 σε 113,4 το 2025.

Η υστέρηση εξηγείται από τη φύση της μίσθωσης. Ένα μισθωτήριο κλειδώνει την τιμή για χρόνια· η αγορά όχι. Όσο η αγορά ανέβαινε, τα υφιστάμενα συμβόλαια κρατούσαν τα ενοίκια παγωμένα. Καθώς λήγουν σταδιακά, ξεκλειδώνουν στη νέα τιμή — και ο δείκτης καταγράφει σήμερα μια άνοδο που συνέβη στην αγορά πριν από χρόνια.

Το 2025 η αντιστροφή είναι πλήρης: οι τιμές αγοράς έχουν επιβραδύνει στο 6,5% στην Αθήνα, ενώ τα ενοίκια τρέχουν στο 10,0%. Για πρώτη φορά μετά από επτά χρόνια τα ενοίκια ανεβαίνουν γρηγορότερα από τις τιμές.

Η συνέπεια είναι δυσάρεστη: επειδή η προσαρμογή γίνεται με τόσο μεγάλη καθυστέρηση, η άνοδος των ενοικίων έχει ακόμη δρόμο — ακόμη κι αν οι τιμές αγοράς σταματήσουν σήμερα.

Γιατί ο Αριθμός Είναι Μάλλον Μικρότερος από την Πραγματικότητα

Εδώ χρειάζεται προσοχή, και είναι το πιο σημαντικό σημείο του άρθρου. Ο δείκτης μετράει υφιστάμενα μισθωτήρια, όχι αγγελίες. Στο δείγμα υπάρχουν κυρίως ενοικιαστές που ανανεώνουν, όχι κάποιος που ψάχνει σπίτι σήμερα.

Τα 28 μηδενικά το επιβεβαιώνουν: καμία πραγματική αγορά δεν μένει τελείως ακίνητη για δυόμισι χρόνια. Αυτό που έμεινε ακίνητο ήταν τα συμβόλαια, όχι οι τιμές. Άρα το 11,4% δεν είναι υπερβολή — είναι υποεκτίμηση αυτού που βιώνει ο νέος ενοικιαστής.

Τι Σημαίνει για τον Πληθωρισμό

Η στέγη έχει από τα μεγαλύτερα βάρη στο καλάθι του καταναλωτή. Όταν μια τέτοια κατηγορία τρέχει τριπλάσια από τον μέσο όρο, τραβάει μαζί της ολόκληρο τον δείκτη υπηρεσιών — και εξηγεί γιατί ο δομικός πληθωρισμός δεν κατεβαίνει κάτω από το 3%.

Και σε αντίθεση με την ενέργεια, τα ενοίκια δεν υποχωρούν μόνα τους. Ένα ενεργειακό σοκ περνάει σε δώδεκα μήνες· ένα μισθωτήριο κλειδώνει για τρία χρόνια. Ό,τι μπαίνει στη στέγη, μένει.

Πηγές: Eurostat, Εναρμονισμένος Δείκτης Τιμών Καταναλωτή, κατηγορία ενοικίων κατοικίας (CP041) και γενικός δείκτης, Ιανουάριος 2019 – Δεκέμβριος 2025. Τα στοιχεία και οι συσχετίσεις δεν συνιστούν επενδυτική σύσταση.